Las ventajas fiscales de declarar en el IRPF las pérdidas por la venta de una vivienda

Los contribuyentes están acostumbrados a declarar las ganancias obtenidas por la venta de una casa en el IRPF. En cambio, no es tan frecuente declarar las pérdidas en la venta. Y es obligatorio dejar constancia porque puede compensarse y así rebajar la factura fiscal. Te explicamos cómo hacerlo.

Si se pierde dinero con la venta de una vivienda, no se debe tributar por dicho rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración de IRPF. Y además esto tendrá efectos beneficiosos para el contribuyente.

En cambio, en caso de obtener ingresos con la transmisión de un inmueble, estos deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributará al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros), del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

La venta de un inmueble genera una ganancia o una pérdida patrimonial por diferencia entre su valor de adquisición y transmisión. El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el bien, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición. El valor de transmisión será el importe real por el que la venta se haya efectuado, menos el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que hayan sido pagados por el vendedor.

Los beneficios de declarar una venta en pérdidas

En caso de registrar pérdidas éstas podrán compensarse, en primer lugar, con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio (fondos, acciones, otros inmuebles). Así, se rebaja la posible factura fiscal generada en otras transmisiones.

Si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

Pero, ojo, que el contribuyente no debe olvidarse de compensar las pérdidas en los cuatro años siguientes. ¿Qué pasa si se olvida? Si posteriormente quiere solicitar la rectificación de la declaración de IRPF, se encontrará con la negativa de Hacienda. Porque considera que se trata de una opción tributaria y que, si no se aplica en el ejercicio, no puede posteriormente solicitarse la rectificación de la declaración.

No obstante, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en un caso similar referido a las bases imponibles negativas del Impuesto de Sociedades, estima todo lo contrario: que no estamos ante una opción tributaria, con lo que el contribuyente puede solicitar la rectificación, en caso de olvidarse de la compensación, y también puede llevar a cabo dicha compensación en una declaración presentada fuera de plazo.

Lo que sí que es improcedente para Hacienda es que el contribuyente intente pasar la compensación de un año al siguiente, acumulándola a rentas negativas de ejercicios posteriores.

Los efectos de no declarar las pérdidas en el IRPF

Si el contribuyente no incluye la pérdida en el IRPF, no podrá compensarla con las restantes ganancias obtenidas, ni tampoco con los rendimientos del ahorro del ejercicio. Y tampoco podrá compensar dicha pérdida en los ejercicios siguientes.

Aunque en un determinado año el contribuyente no tenga ganancias o rendimientos del ahorro con los que compensar las pérdidas, es importante declararlas porque la situación puede cambiar en ejercicios posteriores y generarse ingresos.

En ese caso, y si las pérdidas no se hubieran declarado, consideramos que el contribuyente debería solicitar la rectificación de la declaración de IRPF en la que se generaron dichas pérdidas, para incluirlas en la misma. Sólo de esta forma podría realizar la compensación rendimientos positivos que se obtengan en los ejercicios futuros.